Empreendimentos Mixed Use: tendência que une turismo e mercado imobiliário

A venda pura e simples de hospedagem deixou de ser, há muito tempo, o principal negócio da hotelaria no mundo todo. Os empreendimentos perceberam a necessidade de diversificar os negócios e os modelos de comercialização para ficarem menos vulneráveis a crises e atender às necessidade de diferentes tipos de clientes, adaptando-se assim às tendências do mercado mundial. Atualmente, produtos diferenciados podem representar um aumento significativo da receita.

Este é um dos motivos para a hotelaria se aproximar do mercado imobiliário. No entanto, com produtos que possam convergir com o turismo de lazer. Este conceito é conhecido como mixed use, mas não se trata de uma onda recente e sim de uma tendência mundial, que demonstra sucesso em diversos empreendimentos.

Ao contrário do que possa parecer, não se trata apenas de agregar valor à hospedagem com a oferta de serviços, já que todos os hotéis fazem isso há tempos. Mas sim de diversificar os produtos existentes em um mesmo local como hotel, residência, condo-hotel, tempo compartilhado (time share), propriedade fracionada (fractional) e outros, atendendo, desta forma, a demanda de cada tipo de cliente.

Nos Estados Unidos e Europa, o mixed use já é uma realidade. E os empreendimentos que podem reunir diversos tipos de produtos em um só lugar se mostram mais rentáveis para investidores e administradores, oferecendo uma gigantesca variedade de produtos para os usuários. Encontrar formas diferentes de fazer estes produtos chegarem aos mais diversos tipos de consumidores é também um dos desafios desta nova era do mercado imobiliário-hoteleiro.

Essa diversidade de produtos facilita a venda, já que as opções atendem diversos tipos de público, com hospedagens mais modestas até as mais luxuosas. Os vacations clubs atendem famílias que tiram férias pelo menos uma vez por ano. Mas a diversificação permite também a concepção de produtos para day use em parques, segundas residências ou casa de férias, como condo-hotéis e propriedades fracionadas.

Muitos empreendimentos desenvolveram alternativas e passaram a ser classificados como produtos turístico-imobiliários, mas com a vantagem de proporcionar muito mais serviços e flexibilidade para os usuários. Otimiza-se não apenas a utilização do equipamento, mas também os gastos operacionais e logísticos com a prestação dos serviços e manutenção.

Destas modalidades, o que está há mais tempo no Brasil, mas ainda com muito a ser explorado, é o time share, que em 2007 movimentou R$ 120 milhões e promete crescimento superior a 20% em 2008. É encontrado nos hotéis formatados como vacations club e consiste na venda do direito de hospedagem de forma antecipada, que podem valer de 10 até 30 anos.

O sistema é vantajoso para os hotéis porque, além de fidelizar o cliente e otimizar a ocupação e receita - mesmo com as diárias sendo vendidas com preços entre 30 e 40% menores do que a tarifa cheia - o recebimento é antecipado, o que deixa a empresa livre para investir os recursos em outros projetos e lucrar ainda mais. Isto sem contar o valor agregado do intercâmbio de férias, que possibilita conhecer outros destinos e torna o produto ainda mais flexível.

O intercâmbio também agrega valor e a ajuda a viabilizara outros modelos de negócios. Os mais difundidos conceitualmente são os condo-hotéis, nos quais é possível comprar uma suíte do empreendimento ou um imóvel, dentro do complexo, que conta com toda a infra-estrutura e serviços do hotel, com a possibilidade de trocar uma semana na sua propriedade por outra em algum outro empreendimento afiliado ao sistema ao redor do mundo.

Embora pouco divulgados no País, nada disso é novidade. Os empresários do meio hoteleiro conhecem bem o negócio e os projetos começam a pipocar em todas as regiões. No entanto, o fractional, praticado há anos mundo afora, movimentando mais de US$ 2 bilhões por ano apenas nos Estados Unidos, chega somente agora ao Brasil. Este é um produto tipicamente turístico-imobiliário, destinado à classe AA, mas além do lazer também pode atrair investidores.

Neste modelo, cada casa tem até 12 proprietários, que podem utilizá-la quatro semanas por ano, realizar o intercâmbio de férias ou ainda alugar o imóvel e lucrar com isto. O valor final da venda é muito maior do que se o imóvel tivesse apenas um proprietário, além de ampliar o número de potenciais compradores. Do ponto de vista de quem compra, também é um grande negócio, já que por um valor bem menor é possível ter uma propriedade de férias de alto luxo e ainda conhecer outros destinos por meio do intercâmbio.

Uma revolução que chega ao Brasil pelo Nordeste, mas que pelo número de vantagens oferecidas, em breve contará com projetos no País inteiro. Hotéis, imobiliárias e incorporadoras já estão se preparando para esta nova fase. Já para os desavisados, relutantes ao novo, é hora de começar a estudar e perceber o quanto se pode ganhar com isso.